【江湖還是那個江湖】房地產開發企業按出包工程合同計提的10%到底如何調整?

問題起因:

國稅發【2009】31號中的預提費用稅前扣除的問題,如何執行與操作,江湖中各有代表性的處理意見:

第三十二條除以下幾項預提(應付)費用外,計稅成本均應為實際發生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下,其發票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十四條企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據時,再按規定計入計稅成本。

對于第三十二條中的(一)中的內容,筆者最近看了較為權威的專家寫的書(很多專家的書根本就沒聊這個事,寫書得有想法,有面對問題的深入探討,不一定解決,但至少要關注),也與同事,房地產的伙伴進行過交流,感覺真是比較的亂乎,筆者作一記錄,方便大家有所理解。

疑惑的問題點:

1.“未最終辦理結算”為前提條件,即有的地方或專家(如某省稅務局人士的文章對此堅持的觀點,及小編湖北伙伴的意見),如果辦理了竣工決算了,對不起,一律停止計提,沒有發票的話,就88,一分錢也不讓計提作為計稅成本,這個理解,小編倒也贊同,可以這么理解,但是有的時候,建筑企業確實質保金押著,連增值稅都給了面子,所得稅也要給個面子吧,不然就只是要求對方先開具發票了。

國家稅務總局公告2016年第69號

四、納稅人提供建筑服務,被工程發包方從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金,未開具發票的,以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。

2.計提的時間,是在完工年度,此時有銷售時,即可以進行計算扣除。

3.會計成本與計稅成本,是兩個不同的視角,在這個角度下,完成納稅調整,這個調整是基于已銷售產品來講的,而不是對于存貨的房屋來用的,這個不存在爭議。

4.若計提之后,在之后年度取得發票之時,要不要追溯之前年度重新申報,理論認為依據28號公告,需要追溯調整,但最多五年,難道過了五年就卡死了這個了嗎?

下面小編舉個例子來說明一下這個問題(若只存在出包工程計提):

某房開企業2018年度達到完工年度,履行了相應的申報附送資料,2018年度會計成本統計為10000萬元,出包工程為6000萬元,其中有1000萬元出包工程未結算時未取得發票,2018年銷售了一半收入為7000萬元,2019年銷售了一半收入為7000萬元,同時2019年取又取得了500萬元的發票。

分析:2018年銷售收入7000萬元,會計成本5000萬元,2019年與2018年相同。

出包工程中有1000萬元未取得發票,出包工程為6000萬元可法定計提10%預提扣除600萬元。

(1)2018年度匯算清繳

由于是銷售了一半,收入7000萬元,計稅成本5000-1000/2+600/2=5000-500+300=4800萬元,此為計稅成本。

7000-5000=2000萬元,為利潤(此處需要另外考慮預售結轉的預計毛利問題,簡化起見未納入這個調整)

匯算清繳時納稅調增200萬元,即7000-4800=2200萬元。

第一年相安無事,大家過得挺開心的。

(2)2019年度匯算清繳

2019年取得了(2019年6月1日后取得的)500萬元的發票,還有500萬元未取得!

此時問題來了:

2.1 有小哥哥認為,500萬元取得了要追溯調整2018年度的計提,理由是28號公告的偉大旗幟。于是2018年度進行重新申報退稅,計稅成本是5000-500/2+500/2=5000萬元,因為依規定可預計600萬元,但只有500萬元未取得發票,所以就小原則應是按500進行預提。

2018年度重新申報退200*25%=50萬元的企業所得稅。

2019年度反正也是在預提范圍之內,7000-5000=2000萬元計為所得。

2.2 有的哥哥說,不對,現實當中沒有規定要退稅,就是要退,也是沒事找抽型,所以應是2019年度倒擠型。

2019年度收入為7000萬元,銷售了100%的存貨,那么計稅成本就是滿足全扣了,因為此時只有500萬元的發票未取得,可以計提600萬元的范圍內,可以全額扣。

全額計稅成本是10000元,2018年扣了4800萬元,2019年扣5200萬元,此時擠到2019年度扣了,也是開心的事。所得為7000-5200=1800萬元。

2.3 對于有竣工結算情形的,若是2019年竣工結算了,對不起,不認10%計提費用了,此時還有500萬元的發票未取得,一分不認了。比如有的伙伴認為,第一年允許計提,第二年不允許全部不認,給你一年時間你都結算不完,小小的活該一下。

此時計稅成本是9500萬元,扣2018年扣的4800萬元,還余4700萬元,這個在2019年度扣,7000-4700=2300萬元為所得,相當于舊賬也是算完了。

如果2020年繼續取得了500萬元的發票,是不是可以追溯之前的退稅,理論上5年可以的,看造化了。

企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據時,再按規定計入計稅成本。

這個規定似乎也說明:一是依取得發票所在年度計入計稅成本,此時沒有收入了,還扣個啥,二是追溯,就是想辦法各顯本領了。這句話簡直就是一個神句。

僅為探討,記錄一下,供大神參照。



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郝龍航

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