【孫飛】房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題六

房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題六

孫飛  問曉稅務

房地產行業一直是社會的熱點行業,也是一個具有相當復雜度的行業,其中涉及到投資、融資、開發、銷售、交付、出租、運營等等多個環節,上下游涉及的企業類型較多,加上營改增的這幾年中,各類涉稅文件頻繁出臺,都增加了房地產行業的涉稅復雜度。筆者依托于各類文件結合實踐中的案例,將房地產開發企業業務分為五個環節,對其中的涉稅問題分專題進行案例分析,同時對房地產盡職調查和房地產稅務管理架構進行探討,如有不同觀點,歡迎指正。

本文為系列文章《房地產開發行業涉稅問題解析》第二篇,后續文章將陸續推出。文章框架如下:

第一篇:房地產開發周期闡述

第二篇:取得土地涉稅分析

第三篇:融資環節涉稅分析

第四篇:開發銷售涉稅分析

第五篇:交付清算涉稅分析

第六篇:房地產盡職調查涉稅探討

第七篇:地產稅務管理探討

第二篇  取得土地涉稅分析

專題六  城鎮土地使用稅涉稅分析

前 言

“因為有明天,我們才能熬過長夜”,度過了披星戴月,異常忙碌的黑色五月,文章要重新開始更新啦!本專題針對房地產企業土地使用稅涉稅問題進行探討,是土地涉稅分析的最后一篇,下一篇將開始融資篇的專題探討。

城鎮土地使用稅的涉稅關注要點

1征稅范圍

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》

在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

2納稅義務發生時間

《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)

以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

關注重點

交付土地次月繳納土地使用稅或者合同簽訂次月繳納土地使用稅;取得《土地使用權證》和支付款項時間均不能判定納稅義務發生時間。

3納稅義務截止時間

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)

納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

關注重點

房地產開發企業取得土地使用權開發房屋的土地,土地使用權納稅義務截止時間,應以房屋實際交付給購房者或購房者辦理房屋產權登記的時間孰早的原則來判定,次月停止繳納。應逐月統計已交付(已登記)和未交付(未登記)部分,并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。

判定依據

《物權法》第二章第九條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外?!段餀喾ā返诙碌谑鍡l:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

4地下車位(車庫)的土地使用稅問題

土地使用稅暫行條例中將土地使用稅的納稅義務定義為“使用土地”,筆者認為:“使用土地”在房地產開發實務中的反饋為“容積率”指標,地下車位(車庫)是否計入土地使用稅分攤基數,需要結合“容積率”指標進行判定;

根據《建設用地容積率管理辦法》:容積率是指一定地塊內,總建筑面積與建筑用地面積的比值;容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的,土地使用權出讓合同無效。故:一個地塊的計容面積和計容業態應當在土地使用權出讓合同中能夠很清晰的看到;

根據經驗,筆者接觸過有地下部分單獨補繳土地出讓金的情況,整個地塊的容積率也相應做出了調整,故筆者認為:地下車位(車庫)面積是否計入土地使用稅計算基數,需要判定是否計容和是否補繳土地出讓金,如不計容也未單獨補繳土地出讓金,則不做為土地使用稅的計算分攤基數;如計容面積和單獨補繳土地出讓金中滿足一項,則應作為土地使用稅的計算分攤基數。

5涉及土地使用稅的相關司法判例(舉例)

未實際占用也無證案例 

文書號:(2018)黑行申582號

判決書內容節選:涉案土地涉及的國有建設用地使用權出讓合同系A公司與B市國土資源局于2012年8月6日簽訂,合同約定交付土地時間為2012年9月6日,A公司已于2012年繳納了涉案土地出讓金115568300元。根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條的規定,“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅”。A公司應當按上述規定繳納相應稅費,但A公司未能按時繳納。C區地稅局對A公司作出的龍地稅通(2016)1231002號稅務事項通知書,通知其繳納自2013年10月至2016年6月期間的尚欠稅款,亦符合法律規定。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第(一)項之規定,駁回上訴,維持原判。

實際占用面積案例  

文書號:(2018)魯03行終159號

判決書內容概述:屬對本案應納稅主體的認識混亂,因此,本案的被訴行政行為,存在證據不足、認定事實不清的情形。上訴人未能充分考慮被上訴人的涉案土地使用糾紛不斷發生,大部分土地不能正常使用,不能整體開發,使用權屬糾紛至今未能解決,特別是在國土資源部門經測定證明,政府出讓給被上訴人的土地之證載面積與實際占用使用土地面積相差巨大等實際情況,仍按證載面積核算稅款,有失公平公正,不利于統籌兼顧保障國家稅收和保護納稅人的合法權益,促進經濟社會發展。

合同解除能否退還土地使用稅 

文書號:(2015)甬海行初字第26號

判決書內容節選:本案不存在原告多繳或被告誤征土地使用稅之情形,且本案中,原告與市國土局依法解除《出讓合同》,亦不屬于《土地使用稅條例》中“免繳土地使用稅”或“減免土地使用稅”之情形。駁回原告的訴訟請求。



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