【孫飛 】房地產開發行業涉稅問題解析(一)——專題一

房地產開發行業涉稅問題解析(一)

原創 孫飛  問曉稅務

房地產行業一直是社會的熱點行業,也是一個具有相當復雜度的行業,其中涉及到投資、融資、開發、銷售、交付、出租、運營等等多個環節,上下游涉及的企業類型較多,加上營改增的這幾年中,各類涉稅文件頻繁出臺,都增加了房地產行業的涉稅復雜度。筆者依托于各類文件結合實踐中的案例,將房地產開發企業業務分為五個環節,對其中的涉稅問題分專題進行案例分析,同時對房地產盡職調查和房地產稅務管理架構進行探討,如有不同觀點,歡迎指正。

本文為系列文章《房地產開發行業涉稅問題解析》第一篇,后續文章將陸續推出。文章框架如下:

第一篇:房地產開發周期闡述

第二篇:取得土地涉稅分析

第三篇:融資環節涉稅分析

第四篇:開發銷售涉稅分析

第五篇:交付清算涉稅分析

第六篇:房地產盡職調查涉稅探討

第七篇:地產稅務管理探討

第一篇 房地產開發周期闡述

“工欲善其事,必先利其器”,房地產行業開發流程長、資金集中度高、涉及行政主管部門多,各類審批環節的文件也較為復雜。所以,掌握房地產行業開發流程業務是了解房地產財稅的基礎,業財融合,才能更好的為開發業務提供財稅支持。下文對房地產開發周期主要節點進行闡述(由于地區差異,涉及行政部門及證照可能會有差異,不再一一提示):

1涉及政府審批部門&主要證照

房地產開發企業涉及政府審批部門:發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、地震局、房管局等。

房地產行業涉及主要證照:土地證、立項報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、商品房銷售(預售)許可證、竣工備案證、交付許可證、實測報告、業主共有認定證明、房地產權證等。

2土地取得

國有土地使用權取得主要是出讓、劃撥兩種方式。

出讓土地:出讓方式主要包含招標、拍賣、掛牌和協議四項,主要流程為:確定供地方式、編制供地方案、確認出讓底價(重要涉稅節點)、編制出讓文件、發布公告、資格審查、招拍掛實施、簽訂合同、交付土地、辦理土地登記。一般房地產開發企業涉及的都是有期限限制并且需要繳納土地出讓金的出讓性質土地。

劃撥土地:縣級以上人民政府依法批準,在用地者繳納完補償安置等款項后,將該幅土地交付其使用,或者將土地無償交付給使用者的行為。這類土地一般無償或者僅涉及少量費用(補償、安置等),并且無期限限制。一般是國家機關、軍事用地、城市基礎設施、公益事業、國家重點扶持的能源交通等用地。

涉及證照:國有土地出讓合同,國有土地使用權證。

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3立項審批

一般向發改委報送立項申請,發改委主要考察項目的投資額和可行性,立項批復中的投資總額,對融資有著重要的關系,所以一些地方的發改委對投資總額會進行嚴格審核。同時發改委的批復,對土地增值稅清算有著至關重要的作用,后期會詳細說明。

涉及證照:立項批復

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4建設用地規劃審批

建設用地規劃許可證是建設單位(即房地產開發企業)向規劃部門申請審批,是核定土地用途、確認項目建設范圍(四至)符合城市規劃的依據,這也是融資中需要的重要證照資料。

涉及證照:建設用地規劃許可證

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5建設工程規劃審批&施工審批

建設工程規劃許可證是規劃部門對建筑施工單位符合施工條件,允許開工的批準文件,是建設單位進行工程施工的法律憑據。建設工程規劃許可證主要列明了建設項目名稱、建設位置、建設規模等數據,同時會附建設工程項目表、總平面圖、位置地形圖、建筑施工圖等資料。

涉及證照:建設工程規劃許可證

建設工程施工許可證是工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門進行審批,是施工單位符合施工條件允許開工的依據,也是辦理預售許可證的前置約束條件。主要列明工程名稱、建設地址、合同工期、合同價格、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設規模等內容。

涉及證照:建設工程施工許可證

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建設工程規劃許可證(左)、建設工程施工許可證(右)

6預售審批

預售許可證通過房地產管理部門辦理,是房地產部門銷售的法律依據,報送的預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖(部分地方通過一房一價表來體現房屋的銷售價格和方案)。同時,預售環節也是房地產開發企業現金流的重要節點。

涉及證照:預售許可證、一房一價表、銷售方案

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7竣工審批

主體工程的竣工驗收審批一般是由住建部門負責審批,也會出現附屬工程由園林管理部門、人防管理部門驗收的情況。取得竣工備案表(或臨時(正式)使用證),表示建筑可以投入使用了。主要列示工程名稱、工程類型、工程規模、裝修情況等信息。

涉及證照:建設工程竣工驗收備案證書

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8實測確認

房屋面積實測表一般由房管部門下設的測繪公司測繪后出具,主要列示修測土地面積、建筑面積、樓號、單套面積、用途等信息。需要關注其中的調查成果表、房屋狀況匯總表、房屋分套建筑面積計算成果表等重要表格信息。

涉及證照:房屋土地權屬調查報告書

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表一

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表三與表五

9交付確認

一般由住房保障和房屋管理局進行審批發放,表示可以向業主進行房屋交付,完成實物的風險轉移,主要列示發證面積、門牌號、幢號、層數等重要信息。

涉及證照:新建住宅交付使用許可證

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10產權登記

房屋權屬初始登記主要審查房屋面積、套數;實測和預測數據;權屬的主體審核等,將對后期小業主產權證以及抵押登記產生制約性影響。審批完成后發放不動產權證書,主要列示權利人、權利類型、權利性質、用途面積、使用期限等信息。重點關注權利其他信息和附記中所記錄的信息,必要時需要將產權調查信息與不動產權證結合比對。

涉及證照:不動產權證書

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以上為房地產開發企業主要涉及的開發節點簡述,通過對開發流程的了解,有助于財稅知識和要點的理解融入,更好的掌握各個環節的涉稅要件。下一篇將對房地產企業取得土地環節中的涉稅要點進行案例討論和分析。



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郝龍航

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